JLL: Deutscher Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigt sich zum Halbjahr 2019 agiler als im Vorjahr

Der deutsche Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigt sich zum Halbjahr 2019 agiler als im Vorjahreszeitraum. 572 Abschlüsse verzeichnete die Assetklasse in den ersten sechs Monaten des Jahres – zehn Prozent mehr als im Vorjahr, wie das Beratungsunternehmen für Immobilien JLL analysierte. Dabei wurden rund 248.000 m² Fläche umgesetzt, was 10.000 m² beziehungsweise vier Prozent über dem Vorjahr liegt. Der Grund für diese Konstellation: Vor allem die zweitkleinste Größenkategorie 100 bis 250 m² war sehr gefragt. Hier waren die Bereiche Gastronomie/Lebensmittel (58 Anmietungen) und Textilhändler (53) besonders aktiv. Die beiden größten Kategorien über 1.000 m², einst eine Domäne der Bekleidungsketten, dominieren hingegen nun die Nutzer aus der Branche Gesundheit und Beauty mit insgesamt 17 Abschlüssen.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: "Stärker denn je zeigt sich, dass die Dynamik in der Einzelhandelsvermietung von kleineren Flächen ausgeht, die für Konzepte mit einer exklusiven Warenpräsentation leichter zu bespielen sind. Besonders große Flächen werden für den jeweils städtischen Markt stetig schwerer zu vermitteln, da auch die ehemals großflächigen Textilhändler mittlerweile stärker auf kleinere Einheiten mit exklusivem Kauferlebnis setzen. Vermehrt werden Flächen mit mehr als 1.000 m² derzeit von expansiven Fitness-Studio-Ketten nachgefragt."

Die Dynamik des bundesweiten Trends spiegelt sich in den zehn größten Metropolen hingegen nur teilweise wider. Hatte der Anteil der Big 10 in den vergangenen drei Jahren zwischen 42 und 44 Prozent der Dealanzahl betragen, waren es diesmal mit 208 Anmietungen nur 36 Prozent. Insgesamt setzten die Big 10 rund 90.000 m² Einzelhandelsfläche im ersten Halbjahr um.

Das Gros entfiel dabei auf Berlin, das 26.000 m² bei 45 Abschlüssen erzielte – rund eine Drittel davon in innerstädtischen Shopping Centern. In der Finanzmetropole Frankfurt mit 17.000 m² entfallen rund 40 Prozent auf Shopping Center. Es folgt Hamburg mit knapp 10.000 m², das wieder mehr Nachfrage auf dem Neuen Wall verzeichnete, wo beispielsweise die französische Marke Isabel Marant ihren ersten deutschen Standort eröffnen wird.

Das Mittelfeld um München und Köln (je 9.000 m²) präsentiert sich solide auf der Höhe des jeweils eigenen Fünfjahresschnitts. Düsseldorf gelingt es nach einem schwachen Jahresbeginn, Plätze gut zu machen, indem Flächen im neuen Gastropavillon des Kö-Bogen II vermietet werden. Einzig Stuttgart schwächelt, da hier in diesem Jahr noch keine der verfügbaren Flächen mit mehr als 1.000 m² einen neuen Nutzer gefunden hat.

Im Branchenvergleich hat Gastronomie/Food seine Spitzenposition verteidigt – wenn auch knapp vor dem langjährigen Primus Textilhandel. Mit 63.000 m² erzielte die Gastronomie 25 Prozent des Flächenumsatzes. Entscheidenden Anteil an diesem erneuten Erfolg hatten vor allem die Discounter Netto und Aldi, die zusammen elf Anmietungen beisteuerten. Aber auch Rewe und Edeka expandierten in die Innenstadtlagen.

Dahinter reiht sich die Textilbranche mit 56.000 m² und 23 Prozent Umsatzanteil ein. Hier war es vor allem die Sparte Young Fashion, wo die Marke Only acht sowie Olymp & Hades immerhin vier Ladenlokale anmietete. Auch die Textildiscounter Ernsting's Family (11 Filialen) und TK Maxx (4) weiteten ihr Netzwerk im ersten Halbjahr erneut aus.
"Zwar gleicht die expansive Gastronomie die Zurückhaltung der Textilhändler vielerorts aus. Doch letztlich ist nicht jede Einzelhandelsfläche auch für einen gastronomischen Betrieb oder Nahversorger geeignet", erklärt Wichner.

Einen starken dritten Platz belegt die Gesundheit/Beauty-Sparte, indem sie ihren Anteil auf Jahressicht von zwölf auf 17 Prozent ausbaut. Wichtigster Motor dieser Entwicklung ist die Drogeriekette Müller, die zusammengenommen knapp 13.000 m² anmietet und damit 80 Prozent der seit einigen Jahren sehr expansiven Drogerieketten ausmacht.

"Die Differenzierung der einzelnen Marktsegmente ist durch die genaue Analyse der Neuanmietungen deutschlandweit möglich. Diese Datenbasis ermöglicht es uns seit Jahren, Trends frühzeitig zu erkennen und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie den Einzelhandel zu analysieren. Entscheidend ist dabei, die größtmögliche Menge an Anmietungen und Flächen unter die Lupe zu nehmen. Im ersten Halbjahr sind das bei JLL knapp 250.000 m² allein in der Einzelhandelsvermietung", unterstreicht Helge Scheunemann, Head of JLL Research, die Bedeutung einer größtmöglichen Datenbasis.

Die Spitzenmieten in den Big 10 Standorten werden in diesem Jahr weiterhin auf dem bisherigen Stand verharren. Doch je kleiner die Städte werden, desto stärker ist ein Rückgang der Spitzenmiete zu beobachten: In Großstädten zwischen 250.000 und einer halben Million Einwohnern gingen sie im Schnitt um sechs Prozent zurück, in der nächstkleineren Kategorie 100.000 bis 250.000 Einwohner sogar um acht Prozent. Den stärksten durchschnittlichen Rückgang von rund neun Prozent registrierten allerdings die kleineren Städte unter 100.000 Einwohnern.